전세계약 시 주의사항: 안전한 보증금 반환을 위한 가이드! 전세계약은 보증금이 크기 때문에 특약 사항에 주의를 기울여야 합니다. 보증금 반환 사고에 대한 걱정으로 임차인들은 계약서 특약 조항을 중요하게 생각합니다. 집을 구하는 임차인이나 계약을 준비하는 분들께서는 이 가이드를 참고하시기 바랍니다.
전세계약 시 주의사항 안전한 보증금 반환 15가지 체크리스트
주의사항 1: 임차 주택에 관한 서류 확인
건축물대장 확인하기
위반건축물이거나 용도가 근생일 경우 전세계약이 어렵습니다. 건축물대장을 통해 위반건축물 여부와 용도가 주택인지를 먼저 확인해야 합니다. 용도가 주택이 아니거나 위반건축물이 있다면 전세반환보증과 보증금 대출이 불가능합니다.
전세대출을 받지 않더라도 향후 이사 시 다음 임차인 구하기가 어려워져 보증금 반환이 지연될 수 있습니다. 오피스텔은 용도가 업무용이지만, 확인서와 계약서에 주거용으로 표기하면 됩니다.
임차주택의 근저당 확인하기
등기부등본(등기사항전부증명서) 확인은 필수입니다. 다세대 주택의 경우 해당 세대에 근저당, 가압류 등이 설정되어 있는지 살펴봐야 합니다.
다가구 다중주택의 경우 근저당뿐만 아니라 선순위 내역도 미리 확인해야 합니다. 선순위 근저당이 80% 이상이면 깡통전세일 수 있습니다.
주택가격 확인하기
전세반환보증 여부도 중요한 체크사항입니다. 세대가 많은 아파트 등은 KB부동산 시세를 확인합니다. KB 시세의 90% 이내이면 반환보증 및 HUG 안심대출이 가능합니다.
KB시세가 없는 주택은 공동주택가격을 확인합니다. 보증금이 공동주택가격의 126% 이내이면 안전합니다.
주의사항 2: 임대인 관련 서류 확인
소유주 확인
임대인이 등기사항증명서와 일치해야 합니다. 계약금 입금도 반드시 등기상 소유주에게 해야 합니다.
확정일자 부여현황 확인
임차인은 임차주택에 대한 전입세대 열람 내역서를 먼저 확인하는 것이 좋습니다. 확정일자 부여현황 또는 전입세대 열람내역서는 임대인, 임차인 등 당사자만 열람할 수 없습니다. 계약 후 임대차 계약서가 있으면 열람할 수 있습니다.
계약 전에 확인하고 싶다면 임대인에게 미리 요청하세요. 대출 서류 접수 시 확정일자 부여현황 내역을 제출해야 하므로 임대인들이 협조해 주는 편입니다. 중개업소를 통한 계약 시 공인중개사에게 미리 말씀드리면 내역을 받기가 더 수월합니다.
임대인 세금 체납 여부 확인
국세, 지방세 등 미납사실이 없음을 확인하는 국세, 지방세 완납증명서를 받으면 좋습니다. 임대인에게 발급을 요청하거나 무인발급기, 정부24 등에서 직접 발급받을 수 있습니다. 임대인에게는 고지의무가 있어 협조해 주는 편입니다.
임대인이 제시하지 않는다면 임차인은 계약서를 지참하고 관할 세무서를 방문하여 열람할 수 있습니다.
임대인 임차인 비상연락처 기재
갑작스러운 연락두절로 인한 불안을 방지하기 위해 비상연락처를 기재하는 것이 좋습니다. 집 관련 문제나 연락이 필요한 상황을 대비해 중개업소에서도 비상연락처를 기재하도록 권장하고 있습니다.
주의사항 3: 전세계약서 특약 사항
임대인과 임차인 모두 특약 사항을 요구할 수 있습니다. 특히 임차인들은 보증금 반환에 대한 걱정이 많아 특약을 꼼꼼히 넣기를 원합니다.
근저당 설정 금지 특약
임대인은 계약일로부터 잔금일 다음날까지 담보권, 전세권 등을 추가로 설정하지 않는다는 내용입니다. 전입신고 효력이 잔금일 다음날 0시부터 발생하므로 특약 기간을 잔금일 다음날로 합니다.
전세보증금 대출과 반환보증 요건
목적물의 하자로 인해 전세자금 대출이 안될 경우 계약금을 반환해 준다는 내용을 넣습니다. 세입자의 개인사정으로 대출이 안 되는 경우도 포함시키는 임차인이 많습니다.
하지만 임차인의 소득, 신용 등에 따라 달라질 수 있으므로 계약 전 은행을 방문하여 본인에게 맞는 요건을 확인한 후 작성하는 것이 바람직합니다.
반환보증이 안 될 경우 해지한다는 특약도 넣습니다. HUG전세대출은 반환보증이 함께 되므로 중복된 특약이지만, 임차인들이 원하는 경우가 많아 많이 넣습니다.
근저당 말소
임대인이 거주 중이거나 월세 계약 시 근저당이 설정되어 있는 경우가 많습니다. 이 경우 근저당 말소 조건과 시기를 반드시 전세계약서 특약란에 기재해야 합니다. 잔금일 또는 말소 예정일에 근저당 말소 여부를 확인해야 합니다.
임차주택 매도 시 임차인 통보 의무
임차인 모르게 임대인이 변경되는 경우를 대비해 ‘임대인 변경 시 임차인에게 통보하고, 이를 어길 경우 기존 임대인이 보증금을 반환한다’는 특약을 넣습니다. 임차인은 매도를 막을 수 없지만, 통보를 받아야 연장 및 해지 결정을 할 수 있습니다.
도배 및 수선 범위
임대인이 도배, 장판, 가전 교체 등 수선을 해줄 경우 그 범위를 명시합니다.
만기 시 집개방에 협조
임대인은 만기에 새 임차인을 구해야 하므로 임차인의 집개방 협조가 필요합니다. 이에 대한 특약을 넣어 협조를 구합니다.
마치며
전세계약 시 임차주택과 임대인에 관한 서류를 꼼꼼히 확인하고, 적절한 특약 사항을 계약서에 반영하는 것이 안전한 보증금 반환을 위해 중요합니다. 이 가이드를 참고하여 계약 과정에서 유의사항을 체크해 보시기 바랍니다.